Tjek min vurdering · Før du renoverer

Sådan regner vi

Alt bygger på offentlige data, som du selv kan slå op. Her står, hvad vi tjekker, hvordan tallene bliver til, og hvad vi ikke kan se.

Metode version 1.5 · Senest opdateret 12. november 2026 · Ansvarlig: Brian B. Thomsen

Data vi bruger

BBR (Bygnings- og Boligregistret): arealer, etager, anvendelse, opførelsesår og materialer. Danmarks Adresseregister: den præcise adresse. Matriklen: grundens areal og restriktioner. Ejendomsvurderinger fra Vurderingsstyrelsen: ejendomsværdi, grundværdi og fradrag. Alle fire hentes fra Datafordeleren, når du trykker på knappen.

Plandata.dk: lokalplaner og kommuneplanrammer. Danmarks Statistik: prisindeks for ejendomssalg (tabel EJ56) pr. landsdel og boligtype. Ejerfortegnelsen (Geodatastyrelsen, via Datafordeleren): faktiske handler med boliger, dvs. købesum og dato.

Vi henter ikke navne på ejere. Handelspriserne bruges kun samlet, som medianen af mindst fem handler. Den enkelte handel bliver hverken vist eller gemt.

Tjek min vurdering

Vurderingen bygger på oplysningerne om dit hus og din grund. Vi leder efter de steder, hvor de oplysninger ofte er forkerte:

• Arealer i BBR, der ikke hænger sammen: boligareal mod bebygget areal og antal etager, og kælder eller tagetage, der er talt med som bolig.
• Oplysninger, der mangler, fx opførelsesår eller materialer. Så bruger vurderingen et skøn.
• Grundens areal: det areal, vurderingen har brugt, mod Matriklen, og restriktioner på grunden.
• Fradrag for forbedringer, der stod i en tidligere vurdering og er væk i den nye.
• Naboerne: din grundværdi og ejendomsværdi pr. m² mod medianen for ejendomme af samme type på din vej. Der skal være mindst 5 at sammenligne med.
• Handler i området: din vurdering pr. m² mod medianen af de faktiske handler de seneste fem år med boliger af samme type, der er højst 30 % større eller mindre end din, på vejen eller inden for 500 m, regnet om til prisniveauet i vurderingsåret. Der skal være mindst 5 handler. Sammenligningen er til orientering og tæller ikke med i "Vi fandt N ting", fordi den ikke kender boligens stand og grund.
• Ejerlejligheder: arealet i BBR mod det tinglyste areal, og værdien pr. m² mod de andre lejligheder i ejendommen. BBR's areal er normalt 10 til 20 % større end det tinglyste, fordi det indeholder en andel af trappe og gang. Kun en forskel på mere end 25 % og mere end 15 m² tæller som et fund.

Et fund er rødt, gult eller til orientering. Kun fund, der kan flytte vurderingen eller skatten, tæller med i "Vi fandt N ting". En afvigelse er ikke nødvendigvis en fejl.

Anslået salgsværdi

Vi tager den nyeste offentlige vurdering fra det nye vurderingssystem (2021 og frem) og fører den frem med prisudviklingen for din landsdel og boligtype fra 1. kvartal i vurderingsåret til det seneste kvartal. Resultatet vises med 15 % usikkerhed til hver side. Har boligen ikke fået sin nye vurdering endnu, bruger Før du renoverer områdets pris pr. m² gange boligens areal og viser 25 % usikkerhed. Områdets pris er medianen af de faktiske handler, når der er mindst fem, og ellers medianen af vurderingerne for lignende boliger i nærheden.

Før du renoverer

• Må jeg bygge? Bygningsreglementet (BR18 §§ 5 og 6) afgør, om renoveringen normalt kræver byggetilladelse. Bebyggelsesprocenten regnes ud fra etagearealet i BBR og grundens areal og holdes op mod lokalplanen, kommuneplanrammen eller BR18.
• Løft af salgsværdien: nyt boligareal regnes til 60 til 80 % af områdets pris pr. m². Prisen er medianen af de faktiske handler med lignende boliger de seneste fem år, på vejen eller inden for 500 m, hver ført frem til i dag med prisudviklingen. Kun almindelige frie handler med én ejendom tæller med. Er der færre end fem handler, bruger vi i stedet medianen af vurderingerne for lignende huse på vejen, ført frem på samme måde. Jo mere der bygges i forhold til boligen, jo mindre tæller hver ekstra m²: 10 % mere areal tæller ca. 95 %, 25 % mere ca. 89 % og en fordobling ca. 69 %. En carport eller et udhus er ikke bolig og får intet tillæg.
• Vurdering og boligskat: samme regel, men på vurderingsårets prisniveau. Ejendomsværdiskatten regnes med satserne for 2026: 0,51 % af 80 % af vurderingen op til 9.007.000 kr. og 1,4 % af resten.

Det kan vi ikke se

• Boligens stand, indretning, udsigt og støj. Det står ikke i registrene.
• Hvad netop din bolig kan sælges for. Faktiske handler bruges kun som en median for området. Den anslåede salgsværdi i dag bygger stadig på din egen vurdering og prisindekset.
• Om naboerne har samme størrelse som din bolig. Små huse og små grunde ligger næsten altid højere pr. m² end store, så en høj værdi pr. m² er kun en oplysning.
• Servitutter. Dem skal du selv hente i din tingbogsattest, som du kan lægge op i Før du renoverer.
• Hvad byggeriet koster. Løftet er ikke en gevinst, før udgiften er trukket fra.

Registrene kan også være forkerte eller forsinkede. Det er netop derfor, tjekket findes.

Hvad resultatet ikke er

Det er en vejledende gennemgang ud fra offentlige data. Det er ikke en mæglervurdering, ikke en afgørelse fra Vurderingsstyrelsen og ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Kommunen afgør, om der kræves byggetilladelse.

Ændringer i metoden

• Version 1.5, 12. november 2026: Tjek min vurdering holder nu din vurdering pr. m² op mod faktiske handler med lignende boliger i området. Det er til orientering og ændrer ikke antallet af fund.
• Version 1.4, 12. november 2026: Før du renoverer bruger nu faktiske handler fra Ejerfortegnelsen til områdets pris pr. m², når der er mindst fem handler med lignende boliger de seneste fem år. Ellers bruges vurderingerne som før.
• Version 1.3, 12. november 2026: Teksterne om klage siger nu, at 2024-vurderingen ikke kan påklages for sig, og at klagemyndigheden kun kan ændre ved mere end 20 %. En værdi 10 til 25 % over naboerne kaldes ikke længere "tæt på naboerne".
• Version 1.2, 11. november 2026: Løft af salgsværdi, vurdering og skat regnes ud fra områdets pris pr. m² og aftager, jo mere der bygges. Før blev den afskrevne bygningsværdi brugt, og det gav for lave tal for ældre huse.
• Version 1.1, 31. oktober 2026: Anneks som egen type, intet tillæg for carport og udhus, regler for sommerhusgrunde og advarsel om asbest.
• Version 1.0, 24. oktober 2026: Første udgave.

Hvem står bag

Brian B. Thomsen er ansvarlig for værktøjerne, metoden og teksterne. Han er udlært tømrer og arbejder med byggestyring og kvalitetssikring. Finder du en fejl i metoden eller i en tekst, så skriv via kontaktformularen på brianbthomsen.dk. Fejl bliver rettet og skrevet på listen ovenfor.

Uenig i din vurdering? Se hvad du kan gøre · Privatliv · Tilbage til tjekket

Produceret af Brian B. Thomsen.